L’acquisto della prima casa è un momento cruciale nella vita di un individuo o di una famiglia, un investimento significativo che richiede attenzione e una pianificazione meticolosa. Districarsi tra normative, agevolazioni e costi può sembrare un’impresa ardua, ma con i giusti consigli e la consapevolezza delle spese da affrontare, il sogno può trasformarsi in una solida realtà. È fondamentale non fermarsi al solo prezzo di vendita, ma considerare il quadro finanziario completo, dalle imposte agli onorari professionali.
Spese da considerare oltre al prezzo dell’immobile
Quando si valuta l’acquisto di una prima casa, il prezzo pattuito con il venditore è solo la punta dell’iceberg finanziario. È necessario includere nel budget una serie di costi accessori che possono incidere in modo sostanziale sul totale. Tra questi, le imposte rappresentano una voce di spesa primaria, la cui entità varia a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa costruttrice.
- Acquisto da privato o da impresa con vendita esente IVA: si applica l’Imposta di Registro agevolata al 2% (calcolata sul valore catastale rivalutato dell’immobile, e non sul prezzo di vendita), anziché l’aliquota ordinaria del 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, pari a 50 euro ciascuna.
- Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA: l’acquirente dovrà versare l’IVA agevolata al 4% (invece del 10%) sul prezzo di vendita. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse, pari a 200 euro ciascuna.
A queste si aggiungono, spesso, i costi di un’eventuale agenzia immobiliare (detraibili al 19% fino a un massimo di 1.000 euro di spesa) e, nel caso di mutuo, le spese di istruttoria e perizia richieste dalla banca.
Risparmiare grazie alle agevolazioni fiscali
Lo Stato italiano offre importanti agevolazioni fiscali per facilitare l’acquisto della prima casa, a patto che vengano rispettati specifici requisiti. L’immobile, ad esempio, non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9), e l’acquirente deve avere o trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Non si deve inoltre essere titolari di altri immobili acquistati con le agevolazioni ‘prima casa’ sull’intero territorio nazionale, a meno che non si proceda alla vendita di questi entro un anno dal nuovo acquisto (termine che, con le recenti normative, è stato esteso a due anni in alcuni casi specifici del 2025).
Un altro beneficio chiave è la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo ipotecario (e su alcuni oneri accessori come le spese notarili relative all’atto di mutuo), su un limite massimo di spesa di 4.000 euro annui. Particolari e più consistenti vantaggi sono stati previsti in passato, e in parte sono stati prorogati, per i giovani acquirenti under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, che hanno beneficiato dell’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Pur se i benefici fiscali pieni sono scaduti per gli acquisti post-2024, per questa fascia d’età rimane attiva, fino al 31 dicembre 2027, la possibilità di accedere a mutui con garanzia statale fino all’80% del valore dell’immobile tramite il Fondo di Garanzia per la prima casa (Consap).
La figura del notaio, garante della legalità
Il Notaio è una figura centrale e obbligatoria nel processo di compravendita immobiliare. Svolge un ruolo di pubblico ufficiale e professionista esperto, garantendo la legalità dell’atto e la tutela di entrambe le parti, attraverso la verifica della documentazione, il controllo sulla regolarità catastale e urbanistica dell’immobile e, soprattutto, l’accertamento sulla libertà dell’immobile da ipoteche o altri vincoli.
È fondamentale conoscere in anticipo le tariffe notaio per la prima casa: il costo complessivo include diverse voci, oltre al suo onorario professionale (parcella), al quale va aggiunta l’IVA (solitamente al 22%). Si parla di:
- Imposte e tasse: sono le somme che il notaio riscuote per conto dello Stato (Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale) e che vengono poi da lui versate all’Erario.
- Onorario (parcella): rappresenta il compenso per il suo lavoro. Il costo varia in base a diversi fattori, tra cui il valore dell’immobile e del mutuo (se presente) e la complessità dell’atto. In generale, l’onorario notarile per una prima casa può oscillare, ad esempio, da un minimo di circa 1.500 € fino a superare i 3.000 € (IVA esclusa), a seconda della fascia di prezzo dell’immobile e dell’area geografica, senza contare il costo dell’atto di mutuo, se necessario. È sempre consigliabile richiedere un preventivo dettagliato per avere una stima precisa e pianificare con accuratezza le spese.
Il Notaio non si limita alla stipula dell’atto, ma svolge un’attività di consulenza fondamentale, soprattutto in merito alle agevolazioni fiscali, assistendo l’acquirente nella verifica dei requisiti e nella corretta applicazione dei benefici.
